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Costos pesificados por barrio
Agosto 21, 2012 | Inmuebles / Tags: Departamentos | Casas
El valor de las unidades de viviendas nuevas tiene como límite inferior su costo de reposición por debajo del cual no existe incentivo para un desarrollador llevar adelante su construcción. En qué valor se puede establecer ese límite por barrio? Cuáles son los costos de reposición por barrio? Un departamento de 3 ambientes en Barrio Norte supera ya el millón de pesos.

Dentro de una economía de mercado el libre juego de la oferta y demanda establece el nivel de precios de los distintos productos y servicios. Pero, para que la oferta de un producto salga al mercado debe al menos cubrir los costos y brindar un margen de ganancia razonable en función del riesgo, el tiempo y el esfuerzo de dedicarse a producirlo para, luego, ofrecerlo y encontrar la suficiente demanda que necesita o desea ese producto y que tiene los recursos económicos como para adquirirlo.

Para el productor de un bien, por ende es definitorio analizar su costo, ya que al adicionarle su beneficio, arribará a un valor de mercado mínimo como para que ese producto salga a la oferta en el mercado. Ese será el piso de precio para la oferta más allá del cual comenzará a jugar la demanda su rol protagónico con su mayor o menor interés y presencia, traccionando hacia el alza o bien hacia a la baja el valor de la oferta, pero en este último caso ya a costa de pérdidas para el productor, que para una segunda oportunidad considerará si vale la pena seguir insistiendo con ese producto o dedicarse a otra cosa.

Dentro de la industria de la construcción privada con fines de venta posterior de su producto las reglas son idénticas. Los departamentos de un edificio en Ph. que se construye para vender, tienen también un costo de reposición que es la sumatoria de los insumos, servicios, y otros gastos necesarios para materializarlos. Básicamente la tierra y el costo de construcción (materiales+mano de obra) son los factores determinantes de ese costo, además de honorarios profesionales, de comercialización, sellados e impuestos entre otros componentes.

Los terrenos urbanos se cotizan dentro de Buenos Aires y de las principales ciudades del país en dólares. Este es un hecho. Pasan de mano a cambio de esos dólares o bien de dólares y m2 futuros a construir sobre ese terreno o en la menor cantidad de ocasiones sólo a cambio de m2. Los terrenos urbanos con una capacidad edificable que permita construir más de 800 m2 no tienen como destino a la demanda final, sino a una demanda intermedia: el desarrollador inmobiliario, que lo transformará en productos (departamentos) los cuales si serán destinados a una demanda final, más allá que esta opere con fines de uso, renta, resguardo, etc.

Pesificando a un valor intermedio entre el dólar oficial y el extraoficial los valores de cotización de incidencias de los terrenos y adicionando los costos de construcción, honorarios, porcentual de impuestos y un margen bruto de beneficio antes de impuestos del 15 % sobre el costo por administración de una obra al costo, el valor de reposición mínimo promedio de la oferta en la ciudad de Buenos Aires es de 10.679 $ por m2.

Siguiendo está lógica, asimilable por otro lado a la que orienta a la oferta privada, el valor de un departamento standard en Barrio Norte de 70 m2., supera el millón de pesos. Por el mismo metraje y calidad en La Boca, donde las cotizaciones de venta de suelo desarrollable son de las más bajas de la ciudad ese mismo departamento de 3 ambientes o a lo sumo de 3 ambientes con dependencias, se deberán abonar casi 584.000 pesos.

Los valores de reposición por m2 dentro de la ciudad de Buenos Aires, se ubican así entre un mínimo de $ 8.341 y $ 14.475. El valor de una unidad mínima de un ambiente de 30 m2 se ubica así entre los $ 250230 y los 434256, alcanzando un valor de 320.370 pesos como media para la ciudad, siempre para una calidad standard buena y dentro de un proyecto muy racional, sin amenities y adoleciendo de toda fastuosidad.